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私人借贷趋势分析:剩余存量

私人商业银行Semper的主管安德鲁·韦德(Andrew Way)透露,第三季度剩余股票贷款的申请量显着增加,以及为什么他认为这一明显趋势正在出现。

剩余存量(正如该术语所暗示的)是在开发中仍未售出的公寓存量,开发商出于某种原因或其他原因试图借入。

剩余股票融资的原因包括发展融资期满时的情况;开发商寻求从已完成的项目中释放股权的地方,或者与当前或以前的开发项目中的公寓销售相关的未缴税款。在最后一种情况下,Semper看到了趋势的出现。

重要的是要根据上下文,将开发人员为什么会发现自己对先前开发项目或现有开发项目的先前销售应缴税款的原因。今天可能已经理所当然地认为,销售新的住宅物业股票应向ATO支付GST,但是自2018年7月1日起,仅在销售时才强制执行征收程序。因此,开发商随后建造了公寓而不是出售,或者出售但未能报告其BAS,却发现自己有大量的应纳税额。通常,它们仅在尽职调查中出现,在这种情况下,发现他们也没有申报或缴纳个人税收义务也很常见。

直到ATO最近才开始以开发人员为目标以弥补未缴税款之后,现在他们才被要求承担责任,而且由于许多开发人员采用了使用ATO来软化资金以支持新开发项目的策略,因此他们开始解散。 。这种策略还伴随着资金成本的增加,因为银行将在有税收责任的地方拒绝融资。然后,这将借款人推向更昂贵的贷方,尽管这种做法在房地产价格攀升且销售仍然充满活力时可能是可持续的,但当市场放缓时,情况很快就会消失,就像现在这样。

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对于具有开发人员客户的会计师,经纪人和其他顾问,重要的是要意识到这些迹象。

可以将采用这种策略的开发人员确定为具有日益增加的ATO义务(包括公司和个人)的开发人员,他们已从银行迁移到第二和第三层贷方。

会计人员很容易注意到偿还计划下对ATO的义务增加,并且借贷成本随着时间的推移而增加,但是他们可能无法在资产履行ATO义务的能力下降之前寻找资产销售放缓的迹象。

寻求为开发商提供剩余股票贷款的经纪人和其他顾问可能没有像会计师那样意识到应计税款,如果他们未能为过去,现在和现在的所有实体索取ATO门户报告,他们可能会完全错过这一点。个人。但是,他们将需要他们来确定客户是否可以使用银行资金,因为银行将需要至少六个月的明确税收债务。

这是私人贷方进来的地方。我们的借贷簿主要由结构化债务和贷款构成,这些债务和贷款使开发人员可以从剩余的剩余总存量中借款以结清未偿税款。特别是,贷款的结构通常是按比例缩放的利率,这种利率会随着库存变卖而降低。

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对于通过销售退出的剩余库存申请,介绍人应了解以下内容:

  • 70%的LVR上限是商品及服务税(GST),因为如果贷方必须默认拥有财产,则销售时应承担商品及服务税。
  • 开发中单位的销售模式对于确定是否存在平均销售时间分布是必要的。例如,如果实现的销售超出计划,但最近没有任何销售,则通常意味着开发商没有按价格满足市场,或者开发本身可能存在问题;
  • 如果在同一开发中存在另一名有剩余存量的金融家,则通常不让另一名金融家参与其中。如果任一放款人变得紧张并开始恐慌出售,它们将对所有剩余存货的价值产生负面影响;
  • 如果房地产处于开发的最后阶段,并且有未完成的销售合同,则还必须了解合同中日落条款的日期。如果单价下降,日落条款将被取消,则购买者可能会寻求退还押金或重新谈判价格;
  • 股票余额必须是资产类型的分散。最好的单位总是卖得最好,剩下的更贵的单位(如顶层公寓),或更便宜的单位(如靠近任何零售店的单位)则卖得最后。同样,朝西或朝南的部队也不太受欢迎。 LVR将进一步对集中的不良库存进行打折。

如果开发商的目的是清除税款债务并寻求银行融资,则必须考虑以下几点:

  • 贷方必须能够清除全部公司税和个人税,并确定在贷款期限内没有其他未清债务;和
  • 出于明显的原因,发起人的信用记录很重要。

了解您是否可以帮助开发人员客户免除税收义务归结为两点:如果申请人希望在清算其税收债务后保留单位出租,请考虑再融资是否会清算其欠款额,以允许他们退还给您。银行。

并且,如果不是,请考虑是否可以从总资产销售中全额收回贷款(减去GST)。

 

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