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如果没有破裂,请不要修复

澳大利亚储备银行认为,澳大利亚住宅房地产市场中的某些行业可能会走向泡沫。

在过去的几周中,RBA和APRA一直在考虑监管措施,以遏制投资者对澳大利亚住宅市场的兴趣,理由是投资者购买住宅物业的水平“不平衡”,一些消息来源引用了40%的新房产。被投资者收购的购买。

澳洲联储和APRA可以实施的监管措施被称为宏观审慎政策工具,自全球金融危机以来,这个术语已从学术上的模糊性变为普遍的说法。此类工具旨在增强或削弱信心,并且与降低或提高利率的选择相比,通常被认为不那么钝。

但是,这些政府机构所考虑的举动既不受欢迎,又危险,尤其是因为其依据是基于错误的市场结论。在许多方面。

首先,没有房地产泡沫。至少还没有。房地产价格上涨并不意味着泡沫。泡沫仅在创建人为需求或人为限制供应时出现。在过去的几年中,供求分类账两边的贡献因素都没有改变。房地产按通常的供求条件出售,但有一个例外。随着世界经济总体下滑,我们看到有更多的离岸投资进入澳大利亚房地产。

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墨尔本和悉尼-这两个经常被称为泡沫的市场-是全球性城市。他们不应再被视为澳大利亚的城市。世界越来越小,许多国际投资者正确地认为澳大利亚的房地产是世界上最稳定的房地产之一。墨尔本和悉尼的房地产应与伦敦,纽约,巴黎,慕尼黑,罗马和其他全球门户城市的房地产进行比较。与这些城市相比,墨尔本和悉尼的房地产价格并不高。

其次,在澳洲联储的职责中,他们在特定资产类别中管理投资者利益的职责是什么?

答案是,除了在维护经济稳定的广泛责任之下进行之外。如果澳洲联储采取旨在降低投资者对股票兴趣的行动,那么主要银行和财务计划网络的呼声将会震耳欲聋。
事实仍然是,住宅安全一直是比其他任何资产更稳定的资产类别。澳大利亚的住宅房地产是世界上最稳定的房地产之一。利率在历史低位时尤其具有吸引力。

第三,谁决定业主和投资者之间的“平衡”利益水平是什么?

说市场失衡意味着人们相信有抱负的自住业主有权拥有自己的房屋。这是一种危险的信念,从根本上讲是错误的。没有这样的权利。

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但是,许多首次购房者不仅相信自己有权拥有房屋,而且有权在更理想的位置拥有房屋。需求导致需求增加,导致价格上涨。首次购房者可以选择居住在城市边缘地区,而不必在中央或理想位置购买第一套房子。但是,他们选择不这样做。在这种情况下,它们是他们自己的问题。

过去,澳洲联储可能已经考虑过加息以挫败投资者的热情。目前不会考虑加息吗?对失业率的破坏将太令人震惊。

除了提高利率外,这些其他监管工具会是什么样?

新西兰和加拿大都实施了LVR上限,将新抵押的最高LVR限制为80%。粗略地看一看可能会值得,但这项政策对首次购房者的伤害要大于对投资者的伤害。投资者通常在自己的房屋中拥有股权,可以用来进行额外的投资。但是,由于存款是自住者进入市场的主要障碍,因此这项政策只会导致首次购房者进入市场更加遥不可及。在实施这种政策的国家中,它只是起到了推高市场低端房价的作用。

还考虑在特定地理市场中限制贷款。令人怀疑的是,这种红线做法在澳大利亚是否合法,在其他许多国家,实行这种酌处放贷政策是非法的。

另一个选择是要求信贷提供者更改其可使用性计算,以确保当借款利率变得更加正常时,它们不会使借款人处于压力之下。这已经得到了实践,大多数贷款人在任何情况下都会根据压力利率检查服务,该压力要比借款人为抵押支付的利率高出两个百分点。

监管机构只有一种实用的解决方案,那就是在写某些类型的贷款(例如,投资者贷款)时,强制要求银行增加资本持有量。延伸地说,这样的政策将导致银行对写这类贷款的兴趣有所降低,如果这样,可能是在较高利率条件下。但是,这只是一个不受欢迎的解决方案,并且影响很小。

如果市场上有一个需要监管的方面,那么它将通过实施一项政府政策来减少买方竞争,该政策将财产所有权仅限于澳大利亚居民。这将消除离岸投资者对澳大利亚房地产前所未有的需求,从而相应地冷却市场。不幸的是,这些行动超出了APRA或RBA的能力。

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