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房地产市场疲软,但基本需求保持弹性

过去两年来,在购房者活动减弱之后,澳大利亚的房地产市场已经恢复活跃已经不是什么秘密了。

像往常一样,较低的利率一直是推动住房市场复苏的主要催化剂,从而推动了房价的总体恢复。

随着澳大利亚从很大程度上依赖于资源出口的经济转向其他活动推动者,降息以刺激经济活动。过去两年中采矿业建设热潮的结束促使决策者们解决了本国货币居高不下和失业率上升的问题。

较低的抵押贷款利率极大地改善了住房承受能力,释放了被压抑的需求,并逐渐恢复了对房地产市场的信心。然而,过去一年住房市场的复苏在各首府城市,首府城市地区,价格范围和购买者类型之间混杂在一起。

在过去的12个月中,悉尼一直是住房市场活动的明显领导者,房价增长是2002/2003年繁荣时期以来最强劲的。

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其他首府城市市场产生了不同的结果,墨尔本和珀斯的年度房价峰值达到了10%,是自2009/2010年以来最好的。然而,布里斯班,阿德莱德,霍巴特和堪培拉产生了更为温和的结果,这在很大程度上反映了表现不佳的地方经济的不利影响。

价格上涨的复苏可以预见地增加了住宅投资者的数量,特别是在悉尼市场。受到十年来最强劲的价格上涨的吸引,投资者以创纪录的水平涌入悉尼市场。

通过稳定的悉尼租赁市场,通过增加投资者活动反过来又吸引了更多投资者,从而实现了价格上涨的自我实现周期。空置率仍然很低,因为对租赁物业的需求继续受到首次购房者数量减少和大量海外移民的推动。

尽管悉尼的总收益率很低,可能会低于4.0%,但任何首都获得最佳资本收益的前景和持续的收入流继续激励着投资者。澳大利亚统计局最新的住房融资数据报告说,新州的投资者活动现在占该州用于住房销售的所有住房融资的近60%,这显然是有史以来最高的市场份额。新南威尔士州目前还占澳大利亚所有投资者贷款的43%。

强劲的价格增长和悉尼住房市场上创纪录的投资者水平已经使决策者警惕了本地市场可能因不可持续的价格增长而无法反映基本面的风险,从而无法反映租赁市场的基本需求。

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储备银行和APRA提出了宏观审慎的政策选择,旨在将贷款减少至被认为是风险较高的房地产市场或购买者群体,尤其是投资者。

然而,最近的迹象表明,由于历史低利率通过市场造成的冲击,首都的价格增长正在放缓。除悉尼,达尔文和墨尔本外,所有首府城市的房价中位数在2014年9月季度均录得下跌。墨尔本的增长率仅为1.0%,是该城市两年来最低的。

买家活动的减弱将减轻投保人对住房市场普遍不平衡可能出现的担忧。悉尼房地产市场显然仍然是主要市场,政策结果不太可能通过针对单一市场或子市场来实现。实际上,这样的政策可能对未来的市场稳定造成无法预料的后果。

澳大利亚首都城市房屋市场通常反映了有序的增长和调整阶段,而不是普遍的繁荣与萧条模式。

由于澳大利亚的经济前景仍然存在问题,在可预见的未来,作为住房市场周期关键驱动因素的利率将保持稳定。这将确保可预测的住房周期趋于平坦,且波动会变得更加缓和,并反映出本地供求动态。

活动自然也会反映出当地经济的表现,尤其是转化为收入增长时。

随着房价增长的放缓,投资者的水平通常会下降,但是尽管价格增长温和的前景,澳大利亚人与住宅投资的紧密联系仍将继续吸引大量投资者。

自住者和住宅投资者的税收优势,与房屋所有权的一般潜在联系以及大多数首都对新供应的限制将确保投资收益在中长期内保持竞争力。

房地产市场疲软,但基本需求保持弹性
安德鲁·威尔逊博士
抵押业务

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