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我对负资产负债率改革的看法

追溯性地终止负资产负债比率,不仅对固有的不公平现象,对于越来越多的将房地产纳入其长期财务战略一部分的澳大利亚人来说,是不公平的。

这可能对澳大利亚的房地产市场产生严重影响。确实存在这样的危险,即此举将使市场充斥着高负债投资者无法负担的房地产。很有可能是,被迫在不利的市场上出售的投资者无法从出售中收回足够的资金来偿还该物业的债务。此外,无论出于何种原因需要在这样的市场上出售的业主,也可能遭受苦难。

但是,大多数支持改革的人士说,改革只应适用于新投资者。在英国发生变化之后,澳大利亚社会服务委员会等组织呼吁对所有新投资废除基廷式的负资产负债福利,以防止投资财产损失被工资等其他收入来源所抵消。这一举动将立即消除许多投资于新住房开发的动机。

其他人将在多年内逐步淘汰负资产负债福利,即使是现有租赁物业也是如此。格雷格·杰里科(Greg Jericho),经济学家 守护者 ,宣布负资产负债率“很糟糕”。他说:“祖父遵守法律以保持对当前投资者不利的杠杆作用,只是对当前业主有利而不是未来业主的一种情况。”他建议在5或10年内逐步淘汰负资产,这仍将严重破坏许多长期财务战略。

储备银行也开始就房地产投资者的税收减免展开辩论,其目标是降低负债比率,并限制自我管理的超级基金的借款。 

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诚然,我们现有的负资产负债率政策未能刺激对新住房的足够投资。 2013年,有1,260,315名澳大利亚人申请了净租金损失–自1994年以来增加了252%。然而,澳大利亚统计局2015年的数据显示,只有6%的投资贷款用于购买新住房。与格雷格·杰里科类似,澳大利亚研究所将逐步淘汰现有的负资产负债率,至少建议将其用于有限的新投资。

有强烈的理由要求调整负资产负债比率,但任何此类变化都必须仅适用于新投资者,并应鼓励新的住房发展。这样,我们才能真正实现关键的社会目标,即帮助无力购买住房的人,减少对公共住房的需求。毕竟,政府为什么要做私人能够更有效地实现自己的目标呢?只有那些认为政府有权获得一切权利的人才会将税收减免作为一种施舍。

我认为通过以下四项改革将是明智,平衡和建设性的:

1.现有投资: 我们绝不能从现有投资者手中抢走地毯。这些属性的处理方式不应改变。

2.购买二手物业进行投资: 除了以下例外,我们应废除此类资产的负资产负债。

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3.首次购房者例外: 如果有严格的控制措施,可以将购买二手物业作为投资的首次购房者例外,他们打算在五年之内进入该物业。这将给那些在短期内没有额外租金收入而无力进入市场的人提供帮助。

4.购买新的和计划中的物业进行投资: 对于此类特性,保持负面的齿轮传动效益非常重要。我们的税法必须引起人们对新房地产开发的胃口,以确保早先详述的重要社会成果。这样的发展不仅会发生在我们大城市的边缘,而且还会填补CBD附近的项目,例如悉尼的绿色广场。这项政策的另一个好处是,投资者需求支持建筑业,创造了就业机会。

通过将负资产负债税优惠仅限于新的和计划中的房产,首次购房者在购买二手房产时应面临更少的竞争。联邦政府和州政府的政策显然对住房负担能力产生影响。这些建议应以某种方式确保税收政策不会使问题复杂化。

我对负资产负债率改革的看法
杰·马丁科维茨(Jai Martinkovits)
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