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我们本月未做的交易-以及为什么的见解

我们不了解您的感受,但是我们对一些时事通讯感到无聊,其中包括在非银行领域成功申请贷款的示例。考虑到绝对的小轮车一次又一次回到我们身边,我们想知道这些成功的光辉榜样是否有助于理解优质贷款的模样。

因此,我们认为我们应该颠倒过来,对我们拒绝的应用程序有些嘲讽:

带DA的房车公园

  • 25万加元的第二笔抵押贷款,用于购买带有DA的物业,以将农村房车公园转变为生态小屋。
  • 估值:原样价值为400万美元,如果完整,则价值超过1000万美元。
  • 150万美元的第一笔抵押贷款。

听起来还好吗?好吧,我们问的第一个问题是:

  1. 客户拥有该物业多久了,他们支付了多少钱?
  2. 建造成本是多少?是否有可行性和商业计划?GRV(总实现价值)是多少?
  3. 申请人是否有开发和/或经营生态旅馆的经验?
  4. 他们用钱做什么?
  5. 出口是什么?

答案说明:

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  1. 在18个月前购买了该产品,客户支付了250万美元。
  2. 不知道
  3. 不,但是他们将获得固定价格的开发合同。
  4. 向离岸出资者支付全额费用。
  5. 离岸出资者的再融资。

因此,如果您一直处于陷阱中,您会说:“每次听到有关离岸资金用于资助本地项目的消息时,我都希望获得一美元。”这就是我们所说的!这里还有许多其他有说服力的问题,例如,银行的贷款金额恰好是原始销售价格的60%,这表明其原样价值可能不超过其支付的价格。加上DA的保证金,但不多。然后就是价值–越少说越好,但是在这种情况下,该方法存在缺陷。可以毫不费力地算出该物业的当前价值为400万美元,也没有未来价值为1000万美元。但是,当我们要求对贷款金额进行细分时,也许最令人讨厌的反馈来自。这是为了涵盖经纪人的佣金,以向其离岸贷方提交提案(当然还要加上利息和费用)。说够了!

高估资产

  • 具体用途价值为1,500,000美元的农村财产。
  • 寻求第一笔100万美元的抵押贷款,以结清业务合作伙伴并完成装修,以确保在五年多的五年时间内将其租给非营利组织。
  • 四大银行现有的第一笔抵押贷款为$ 375,000。

从表面上看,这是有道理的,特别是考虑到租赁协议显示每年的租金收入为12万美元。但这是“嗅探器”的触发因素,因为拟议租约的租金恰好是预期估值的8%-估值师的标准高端计算,用于按租金收益倍数对物业进行估值。所以我们问:

  1. 客户拥有该物业多久了,他们支付了多少钱?
  2. 租赁是否需要在再融资前签署,是否公平交易?
  3. 他们现有的贷款是最新的吗?如果是,为什么他们的银行无济于事?
  4. 为什么当合伙人将要以诱人的回报率租赁该物业时,他为什么要离开该物业?
  5. 出口是什么?

同时,我们开出了要约估价的要约信,当然不收取任何估价费用。他们为评估付款,我们被告知,申请人以租金回报为基础而臭名昭著。很高兴知道。

答案如下:

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  1. 五年,支付了$ 1,000,000。
  2. 不,但这是一臂之力,并且有真正的兴趣。
  3. 是的,但是他们不喜欢他们的银行,想搬家,但没有时间安排资金。
  4. 因为他们还有其他机会,想把钱拿出来。
  5. 在已签订租约的情况下出售物业。

因此,我们在等待房地产估价时就开始了尽职调查,发现该网站是两年前被收购的(足够公平),但价格为62.5万美元而不是100万美元。等一下!这意味着他们现有的贷款是原始购买价格的60%。因此,他们要么买得好(另一种委婉说法是“我对价值不那么诚实”),要么他们高估了价值,银行同意了。咨询后得出的估值为640,000美元,即使考虑到以每年120,000美元的价格考虑租赁,他们仍会努力将价值提高很多。我们被要求根据未签署的租约重新考虑其价值,但我们周遭拒绝了。

没有火箭科学可以贷款,我们发现  奥卡姆剃刀  可以非常依赖这是一个非常有用的原则。

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 安德鲁·韦
 抵押业务

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