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美国抵押贷款市场状况

美国抵押银行家协会年度大会最近在加利福尼亚州圣地亚哥举行,我借此机会参加了在全球最大的住房金融市场上的交流,观察和监测趋势。

与会者的总体心情是对往日美好时光(即GFC之前)的向往。然而,这次对行业的赏金回报确实面临一些阻力。

首先,这与房地产市场的状况以及人们对房屋所有权的态度有关。

这里有一些因素在起作用。首先,许多千禧一代并不认为房屋所有权是可取或可实际实现的。在数字世界中,通常缺乏工作保障,移动性是必需的,而拥有抵押贷款的房屋则被视为一个锁链。

此外,许多首次置业者中的许多人都对全球金融危机给父母造成的破坏记忆犹新,无论他们是过度购买房屋的购买者还是寻求“翻转”房地产以获取轻松收益的投资者。人们在某种程度上怀疑住所是价值的存储或代表强制储蓄。

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然后是房间里真正的大象-负担能力。与澳大利亚相比,美国的房价区域差异更大,因此很难一概而论,但是在理想的城市中心地区存在重大的可负担性问题。不仅在区域泡沫正在形成,在旧金山湾区,房价已从谷底上涨了50%,中位住房的家庭收入倍数达到了9倍。

在圣地亚哥(会议场所),舒适地负担得起中位价房屋的工资为105,000美元,而中位工资实际为65,000美元。

缺乏真正的首次购房者-许多人背负着学生的债务,并面临重大的负担能力问题-可能使人们很难回到繁忙的日子。

在美国抵押价值链中有很多部分-房地产经纪人,经纪人,抵押银行家,贷方以及很多时候由政府资助的企业(GSE),例如房地美和房利美。

目前,链条中的这些运动部件正在争先恐后地进行定位和试验。目前,最受困扰的似乎是抵押经纪人。

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为什么?当有许多产品可以满足这种需求时,经纪人部分就可以满足过剩的需求。敏捷性,产品知识以及与提供创新产品的贷方的联系支持了抵押经纪业务的发展。

由于首次购房者的需求下降,并且选择的抵押贷款是30年期固定利率产品,因此连锁企业中的其他参与者似乎已经决定他们此时不需要经纪人。

预测美国经纪人的永久死亡还为时过早。但是,由于可以检测到竞争产品回归的早期迹象,所以请不要小声说“次贷”一词。

在美国,积极的信用报告能够达到“ FICO”分数,这在信用过程中占主导地位。良好的信用要求FICO得分大约为680。由于需求低迷,许多人的信用受损,并且最近移民和少数族裔的家庭组成超过住房拥有率,因此私人贷方有动力重新进入市场以满足需求。

像“期权武器”和30年固定利率这样真正有毒的产品不太可能再次出现-竞争似乎更多地是在信誉而不是产品设计上。记录了FICO得分低于600的产品,而FICO得分低于500的产品–当时还可以称其为次贷产品。

一位评论员指出:“格里德(Greed)从未离开系统-只是小睡了一会儿”。也许严峻,但是养活住房金融业的机器并带回过去的良好动力非常强劲。

在资金方面,GSE为所有抵押贷款的约60%提供资金。 “高街”银行的发行量大致占50%,抵押银行家的发行量占30%,而后起之秀是社区银行和信用合作社,其余20%。他们的市场份额增加是由于对主流银行的信任危机,以及一些消费者希望在数字化和数字化信贷时代重返个人银行业务的结果。

在美国,另一个主要因素是行业的变灰。现在,信贷员的平均年龄为54岁,吸引新进入者是一个主要问题。问题的一部分是,如果发起过程中出现问题,那么特别是信贷员现在正面临个人的重大风险。如果发现原始来源存在缺陷,或者客户抱怨并且许多潜在的新进入者只是不认为参与抵押贷款业务是理想的职业选择,他们可能会面临罚款和其他制裁。

最后一个话题是什么:法规?消费者金融保护局(CFPB)制定了对GFC之前时期的一些过剩以更好地保护消费者的措施。在他们的网站上,他们的作用是帮助“通过使规则更有效,持续,公平地执行这些规则,以及授权消费者对其经济生活进行更多控制,从而使消费者金融市场发挥作用”。

现在,这是一个罕见的行业,需要加强监管,但是CFPB的活动似乎在很大程度上激怒了美国行业-没听到一个好消息。

引起最大争议的是10月生效的称为TRID的新披露。这些规则旨在简化披露,但业界尚未对这些规则进行解释。据报道,一家主要的银行放贷人在弄清新规定的同时已停止放贷五天,另一位评论员说,由于TRID,结清贷款的费用从2,600美元增加到5,400美元。

从当前的美国经验中可以得出一些结论。可负担性问题,区域泡沫,真正的首次购房者的匮乏,加强监管的影响以及仅靠信息披露不足以更好地保护消费者,以及贷方和经纪人之间的动态紧张关系。

值得留意美国的发展,以此来指导这个国家的行业未来。

美国抵押贷款市场状况
凯姆·道尔顿
抵押业务

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