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悉尼真的在房地产泡沫中吗?

几个月前,我读了美国广播公司(ABC)的一篇文章,引述联邦财政部长约翰·弗雷泽(John Fraser),他在参议院听证会上警告说,毫无疑问,他认为悉尼“毫无疑问”陷入了房地产泡沫。

“当您查看房价泡沫的证据时,在悉尼无疑是这样。无疑,”他说。

“坦率地说,无论数据怎么说,只要随便观察就能知道是这种情况。”

弗雷泽先生表示,墨尔本高价地区也存在价格泡沫,但澳大利亚其他地区存在泡沫的证据“吸引力不大”。

这引起了关于气泡定义的问题。

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当谈到泡沫时,人们通常指的是以下两件事之一:他们可能是指价格上涨而价格下跌的环境。这种环境的特征是随机且不可预测的运动。气泡的定义没有任何意义,是空的。

该定义还可以用于表征泡沫的“爆发”在某种程度上可以预测的值的上升。从实际意义上讲,此定义的问题在于,在金融市场上几乎没有证据表明任何事情都是可预测的。通常,只有在事实之后才能识别出模式。

这就是为什么经济学家的未来前景几乎没有价值的原因。

住房处于一种特殊的地位,既是投资资产类别,又是提供社会需求的场所。这就是为什么它在公开辩论中如此热门。

然而,也许具有讽刺意味的是,满足住房社会需求的供求关系在很大程度上建立了价值。当这种供需关系失衡时,通常在以异常(且不可持续)需求或供应不足为特征的环境中,就会产生泡沫。

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当人为干预试图操纵结果时,就会产生气泡。

2000年代初的美国房地产泡沫主要是由美国参议院提出的,该立法引入了一项新的法律,该法律要求贷方为经济上处于不利地位的人提供贷款计划,以帮助他们购买自己的房屋。

这项立法的结果是,它增加了对住房的需求,因此,房地产价格上涨了。

在澳大利亚,我们通常认为放贷人的政策是审慎的。申请抵押不是一件容易的事,但也不是很难。这是正确的平衡点。

那么,正如弗雷泽先生所说的那样,为什么悉尼房地产价格实际上会出现泡沫呢?

一个因素是历史上的低利率。这在一定程度上是增加借贷的驱动力,但这并非悉尼独有。

对我来说,最合乎逻辑的答案是,由于买家增加,需求增加。

在过去的几年中,出于管理住宅物业的目的,允许自管理养老金(SMSF)借款。澳洲从未有过这种情况。澳大利亚的SMSF控制着5900亿澳元的澳大利亚资产,是迄今为止澳大利亚最大的资产类别。现在,如果允许这种规模的购买者群体借贷购买具有历史上强劲增长和稳定表现的资产,那么自然会有一些资金流入该资产类别。

第二个观察是离岸投资者对住房的需求增加。我将不讨论这个问题,因为已经详细介绍了很多内容。

但是,当市场遇到以前被排除在市场之外的买家的需求增加时,余额将发生变化。在这种情况下,变化是房地产价格上涨。

该增长是否保持在增长水平取决于购买者需求是否得以维持。如果更改规则以防止SMSF借用住宅物业或限制外国投资,我的预测是,房地产价格的压力将减少,而增值将停止。价格甚至可能有所下降,尽管幅度很小。

鉴于上述两种政策都不大可能发生,我不同意弗雷泽先生对悉尼房地产泡沫的说法,没有根据。

让我们回到三年的时间里,我的预测将被证明是正确的。

悉尼真的在房地产泡沫中吗?
 Troy McErvale ,房地产泡沫,悉尼,房价
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