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房地产投资者来年

尽管面临越来越大的压力,但由于全球股票市场的动荡以及ASX跌至2013年的水平,房地产投资者将再次转向实体市场。

但是,应谨慎行事,因为如果没有正确的建议,抓住便宜货或“击败”市场的机会可能是代价高昂的。

未来的主要挑战:

持续的外国投资

由于澳元兑美元汇率刚刚超过0.70美元,我们的市场继续对外国投资者有吸引力,这意味着拍卖竞争将保持活跃。尽管去年外国投资法发生了变化,可悲的是,这些变化的总和仅是“从烟灰缸中提取了几枚硬币”,而对抑制外国投资或购买自有物业的行为却无济于事。

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热衷于避免竞标之争的澳大利亚投资者(他们不太可能赢得这场竞标之战),最好在拍卖前就转向买方的拥护者并购买房产。

投资物业供过于求

鉴于起重机数量占主导地位,在我们许多首都的天际线中占主导地位,加上最近可获得安全而廉价的融资,供过于求将成为未来几年的主要问题。受影响最大的将是投资者和购房者,他们将在2016年底至2017年间开始感受到他们糟糕的投资决定所带来的影响。

再加上ASIC和APRA的变化,这将对结算时的租金收益率和估值价格造成巨大压力,买家需要在结算时投入额外的资金或股权。

对于许多买家而言,在接下来的10年中,他们可能比放弃购买劣质资产要好得多。

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APRA / ASIC法规变更的影响

这些重大的监管变化,例如服务敏感度和引入分层利率(这已经收紧了对房地产投资者的银行贷款),将在2016年产生连锁效应。&投资中心(ALIC)将始终为澳大利亚人提供一个更安全的环境来进行投资和贷款,这种变化意味着新老投资者更难以扩展其房地产投资组合,从而使那些想要成为自我投资人的困难更大。资助退休人员发展财富并保持独立性。

具有讽刺意味的是,这些变化是在联邦政府面临大量澳大利亚人退休的时候发生的。

分层利率

去年,银行转向两级利率结构,许多投资者借款人支付的利率比对自住业主收取的利率高出0.27至0.6个百分点。这些额外成本很可能会转嫁给租户,而不是由维多利亚州和新南威尔士州的投资者承担,但可能会发现西澳大利亚州的租金下降了。随着采矿业的繁荣结束,这个市场已经承受着压力。

负齿轮

随着政府寻找收入池来弥补其440亿美元的赤字,这将仍然是议程。

众所周知,负资产负债是一种做法,即投资者借钱购买创收投资性房地产,并期望投资产生的总收入(至少在短期内)小于拥有和管理的成本投资等等。通常,进入此安排的投资者期望出售时获得的税收优惠和资本收益超过持有该投资的累计损失。

政府将发现的是,负面的杠杆作用并没有像它希望的那样泛滥成灾。现实情况是,只有极少数人能真正从这种房地产策略中受益。

此外,所有投资物业所有者中有70%仅拥有一项投资物业!

负资产负债法的变更可能对整个房地产市场产生有害而深远的影响,从购房者到卖方,开发商,甚至是租房者。我们可以看到为建筑业提供支持的辅助产业的连锁反应,导致房地产市场贬值和净财富减少,因为对投资者市场施加的压力开始影响澳大利亚超过200万的投资房地产所有者。

不应忘记,房地产一直是面临挑战的艰难经济中的关键力量,因此绝对需要保持良好状态以确保我们的未来。

房地产投资者来年
 杰森·贝克 ,房地产投资者,外国投资
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