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澳洲联储:澳大利亚银行可能会“度过严重的衰退”

澳大利亚储备银行(Reserve Bank of Australia)金融稳定部负责人表示,澳大利亚的银行“有足够的资本来度过严重的衰退和房地产市场的崩溃”。

在澳中房地产开发商,投资者致辞&周一(11月20日),金融业人士吃午饭,澳大利亚央行(RBA)金融稳定部门负责人乔纳森·凯恩斯(Jonathan Kearns)概述了他对澳大利亚房地产的看法,着眼于金融稳定和外国参与。

Kearns先生在讲话中强调房地产市场对金融稳定的重要性,并指出银行以前曾经历过“由于商业周期较大而导致商业房地产贷款遭受重大损失”,而住宅房地产则因住宅抵押而变得重要。占澳大利亚银行贷款的很大一部分”。

基恩斯先生说:“由于家庭抵押贷款债务和房屋资产的高价值,房地产市场也对家庭资产负债表的弹性产生了影响。

“从历史上看,住宅房地产贷款对银行的风险要小于商业房地产贷款。确实,APRA进行的压力测试表明,澳大利亚的银行有足够的资本来承受严重的衰退和房地产市场的崩溃。”

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根据金融稳定性负责人的说法,此结论是根据Wayne Byres 2014年演讲的结果——``在逆境中寻求力量:APRA 2014年对澳大利亚最大银行的压力测试的经验教训''以及2005年时任联邦主席的评论得出的。储备银行的本·伯南克(Ben Bernanke)表示,全国范围内的房价从未出现过下跌(在全国范围内房价下跌了30%之前)。

Kearns先生继续说:“但是,澳大利亚银行账簿上的抵押贷款规模庞大,这意味着住宅贷款表现对银行的健康以及整个金融体系的稳定性至关重要。住房债务对于澳大利亚家庭部门的复原力也很重要。与其他发达经济体相比,澳大利亚的家庭债务与收入之比很高,并且自金融危机以来一直微升。

“尽管抵押贷款水平很高,但各种因素减轻了金融体系的风险。住房债务基本上是有担保的。抵押贷款和房屋价格随时间推移而升值的最高贷款对估值的限制意味着现有借款人通常在其房屋中拥有大量股权。

“此外,澳大利亚借款人有能力偿还抵押贷款的超额付款,这对自住者来说是一种节税的储蓄方式,这意味着借款人往往会积累大笔预付款('抵押缓冲')。将近三分之二的贷款具有这种预付款,按当前利率计算,这些贷款合计相当于两年半的预定抵押贷款还款。”

不断变化的贷款和房地产市场

谈到管制措施,以遏制仅利息和投资者贷款,凯恩斯先生概述说,这些措施“在减少家庭借贷风险累积方面发挥了作用”。

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他解释说:“贷款人通过增加纯利率贷款和投资者贷款的利率来应对这些限制。作为回应,仅利率贷款的新贷款比例一直在下降,而整体投资者信贷增长一直保持在10%的门槛以下。许多现有借款人也将其仅利息贷款转换为本金和利息贷款,并且在高贷款与估值比率的情况下,新贷款的份额有所下降。

“尽管风险较高的贷款类型有所缓解,而投资者信贷增长速度有所放缓,但由于自住房主的借款有所增加,今年总体住房信贷增长速度一直相当稳定。”

代表们后来听到了住房市场的变化,悉尼的房价“特别高”,而珀斯的住房市场“仍然疲软”。

基恩斯先生还概述说,住宅建筑已经发生了变化,“高密度建筑所占比例显着增加”,他形容这是“对澳大利亚大城市土地位置优越的短缺的一种有益回应”。

但是,该部门负责人说:“建造高密度房屋的时间要比独立房屋花费的时间更长,这增加了在房屋市场不景气的情况下大量新房屋可以完工的风险,从而扩大了房屋周期。”

Kearns先生继续预测,“预计布里斯班今年将完成公寓的高峰期,这是一个三年期,在此期间,公寓数量比2015年的存量增加了三分之一以上”。

他补充说:“住房存量构成的这种变化导致相对价格的重新平衡,在过去五年中,独立住宅的价格增长快于主要城市的公寓。在布里斯班和珀斯的房地产市场疲软的情况下,近年来公寓价格小幅下跌。迄今为止,尽管一些结算时的公寓的估值低于计划外的购买价格,但尚未收到关于结算失败率更高或银行的拖欠或亏损显着增加的广泛报道。”

外国买家“不减少供应”

演讲还概述了外国买家对市场的影响,尽管澳大利亚央行表示“很难对这些购买量有一个确切的估计”,但它估计外国买家的购买量相当于10倍左右,全国新建筑的15%(或房屋销售总额的5%)。

Kearns先生阐述道:“总体而言,外国买家的购买并不会减少向当地居民提供的住房供应,实际上,实际上可能有助于扩大住房存量。

“如果没有购买,在澳大利亚工作或学习的外国买家本来会租房。其他外国买家将房地产作为投资进行租赁,因此贡献了租金存量。另外,还有一些新的发展之所以能继续进行,是因为它们得到了外国买家的高预售。”

总结而言,澳储行金融稳定负责人说:“鉴于储备金对金融稳定的重要性,储备银行会仔细监控房地产市场。历史告诉我们,商业地产贷款可能给银行造成重大损失。大量的住宅物业债务意味着,这对于金融稳定和家庭弹性也很重要。

“许多其他资产所共有的商业地产的高估值增加了大幅调整的可能性,因此商业地产贷款的风险也随之增加。”高水平的家庭抵押借款也给贷方和家庭带来风险。

“在当前的商业房地产周期中,外国投资者和银行的购买和融资一直很重要。我们之前已经看到了这一点,并且充分意识到这可能会对周期产生影响。外国买家购买住房的增加,特别是出于投资目的,是最近才出现的现象,因此它们对住房周期的影响还不清楚。”

他补充说,澳洲联储将“继续密切监视房地产市场和贷款的风险”。

Kearns先生的评论仅在几天之后 澳联储副省长卢西·埃利斯说澳大利亚 无需等待外部触发来启动经济而且,也不需要像采矿或住房这样的“可识别的增长引擎”。艾利斯女士也 猛烈抨击称,经济衰退是澳大利亚经济改善的唯一途径,称经济衰退会造成“破坏性破坏”。

[有关:  衰退不是答案,而是会导致“破坏”:澳洲联储]

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安妮·凯恩(Annie Kane)

Annie Kane是“顾问”和“顾问”的编辑。

除了撰写有关澳大利亚经纪业,抵押贷款市场,金融监管,金融技术和更广泛的借贷景观的文章外,Annie还是Elite Broker和In Focus播客和Adviser Live网络广播的主持人。 

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