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抵押贷款定价太不透明,打折太耗时:ACCC

ACCC的住宅抵押价格查询发现,抵押贷款的定价“不透明”,而寻求折扣所需的成本和精力“不必要地高”。

澳大利亚竞争与消费者委员会(ACCC)在周二(12月11日)发布了抵押价格查询的最终报告,该报告证实,不公开广告宣传的抵押总利率普遍存在,导致效率低下和扼杀价格竞争。

ACCC的住宅按揭价格查询监控了受政府主要银行征费影响的5家银行在2017年5月9日至2018年6月30日期间收取的价格。

据报道,在调查过程中,ACCC审查了来自四大银行和麦格理银行的近40,000个文件,以及来自其他七个银行的7,000多个文件。

支持其发现 中期报告 ACCC在3月份发布的报告中指出,可自由选择的折扣缺乏透明度,使得借款人发现不必要的“最佳价格”“不必要地困难”且“成本更高”,这“不利地影响了借款人购买新住宅的意愿”抵押或转换贷方时。

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该报告写道:“通常在贷方评估其申请后,逐案向个别借款人提供全额折扣。”

“这大大增加了潜在借款人必须花费时间和精力从多个贷方获得准确的利率报价。潜在借款人从贷方发现价格信息所产生的不必要的高成本导致效率低下。

“可自由选择的折扣缺乏透明度,使借款人发现最佳价格报价变得不必要地困难和昂贵。” 

结果,ACCC警告说,一些借款人可能选择不像他们本来应该借款的那样多,或者可能决定推迟或根本不提取住房抵押贷款。

它说:“这代表了澳大利亚经济的无谓损失,并减少了福利。”

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其次,ACCC发现,如果借款人确实参与发现更好的价格,他们将招致“不必要的费用”。

报告写道:“承担这些不必要的费用是浪费资源。”

据报道,调查覆盖的银行“缺乏强有力的动机来降低潜在借款人发现价格信息的成本,因为它们从抑制借款人购物的动机中获利。”

它说:“此外,当[银行]要求潜在借款人提供另一家贷款人的要约的证据,然后再透露他们是否愿意与之匹配或更好时,价格发现的成本就会增加。”

ACCC还查看了其中一位贷方的研究,结果显示40%的受访者表示,他们最喜欢的抵押贷款定价方法是无法折价/协商的低利率预付款(而不是当前的系统标题数字通常会打折)。

但是,该委员会补充说,尽管许多借款人“对全权定价感到沮丧”,但它并未发现在价格监控期内,任何[调查所涉及的银行]都偏离了标准住宅抵押的全权定价。

ACCC主席罗德·西姆斯(Rod Sims)表示:“抵押贷款的定价是不透明的,四大银行拥有很大的自由裁量权。银行从中获利,使定价透明对他们的利益不利。

“借款人可能不知道他们可以在建立抵押之前和之后与贷款人就价格进行谈判。”

该报告补充说,因此,这些问题很可能是许多借款人“寻找住宅抵押贷款时获得的报价不超过一到两个的报价的关键原因,尽管这是多年来大多数借款人最重要的财务承诺。” 

虽然抵押贷款经纪人在为借款人找到适当的住房贷款方面发挥着内在的作用,但该报告并未涵盖经纪人如何为借款人提供竞争,便利或明晰性。相反,该报告仅简短地涉及了经纪人,这很大程度上与较小的贷方如何依赖第三方渠道进行分配有关。

现有借款人可能要多付数万美元

但是,调查发现皇家委员会,生产力委员会对金融体系竞争的调查以及ACCC关于住房抵押贷款价格的中期报告对银行的负面关注促使一些借款人审查了他们为住房支付的价格抵押。

例如,在截至2017年6月30日的季度中,有88,000个住宅抵押贷款降价,而在监测期的最后一个季度(截至2018年6月30日),有超过144,000个住宅抵押贷款降价。

在截至2018年6月30日的一年中,约有11%的浮动利率抵押贷款的借款人的当前住房抵押贷款价格下降了五家接受审查的银行之一。

尽管如此,借款人转换贷款人的比率仍然很低,不到浮动利率住房抵押贷款的4%,而查询银行的主要品牌在截至2018年6月30日的一年中已再融资给另一个贷款人。

此外,ACCC发现,新借款人通常会比现有借款人获得更高的折扣,截至2018年6月30日,新借款人的平均折扣高达32个基点。

“一名拥有中等规模住房抵押贷款的现有借款人,从2018年6月30日开始协商支付与平均新借款人相同的利率,最初可以每年节省高达850美元的利息(取决于住房抵押贷款的类别)。

“对于现有住房抵押贷款额大于平均水平的借款人来说,他们所支付的利率降低32个基点所节省的费用,在整个住房抵押贷款中,按净现值计算,可能总计达数万美元,”该报告显示。 

呼吁借款人要求折扣,将推出新的价格计算器

西姆斯先生评论说:“我鼓励更多的人问他们的放贷人,他们是否正在为自己的住房抵押贷款获得最低的利率,并且这样做,准备威胁要转向另一家放贷人。”

“恐怕要达到具有竞争力的抵押贷款利率,通常有必要更换银行。”

财务报告发布后,财政部长乔什·弗莱登伯格(Josh Frydenberg)指出,该报告支持了生产力委员会对澳大利亚金融体系竞争的调查,要求开发一个在线计算器,以报告不同类型借款人支付的实际利率和收到的折扣。

“ T他的政府坚决支持该建议的目标,并已要求金融监管机构理事会加快制定实施建议的方案。”

“改善客户成果并增强银行业的竞争是该联盟旨在实现更强劲经济的计划的一部分。”

弗莱登伯格先生继续说:“ ACCC的调查结果进一步表明了联合政府为改善住宅抵押贷款市场的竞争和透明度而采取的重要行动。

“我们的开放银行改革将彻底改变消费者购物更好的能力。通过让个人访问银行当前拥有的个人数据,他们将能够更好地比较价格并在产品和提供商之间进行切换。” 

尽管ACCC尚未向政府提出任何全面的建议,但它指出,新的《消费者数据权》将使消费者更容易地比较可用利率。

ACCC主席Sims先生说:“ ACCC尤其希望通过消费者数据权来增强消费者与银行打交道的能力。”

[有关: ACCC发布抵押价格报告]

 
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抵押业务

安妮·凯恩(Annie Kane)

Annie Kane是《顾问和抵押业务》的编辑。

除了撰写有关澳大利亚经纪业,抵押贷款市场,金融监管,金融技术和更广泛的借贷景观的文章外,Annie还是Elite Broker和In Focus播客和Adviser Live网络广播的主持人。 

与安妮联系: 此电子邮件地址已受到防止垃圾邮件机器人的保护。您需要启用JavaScript才能查看它。

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