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ALP的负面负债模型受到质疑

Empower Wealth经纪人兼澳大利亚房地产投资者委员会主席本·金斯利(Ben Kingsley)质疑工党对投资者贷款建模的模型,该模型构成了其负面杠杆政策的基础。

在其 影子预算公告,反对党领袖肖特(Bill Shorten)坚持工党的承诺,即在5月18日联邦大选后,如果工党获得权力,将改变资本利得税和负资产负债率。

3月,影子掌柜宣布,从2020年1月1日起,它将“对负资产进行明智和逾期的更改,使年轻的首次购房者可以在更加公平的竞争环境中与寻求第六或第七处房产的房地产投资者”。

工党表示,因此将保留新投资物业的负资产负债比率,以帮助增加住房供应和就业机会;祖父将在2020年1月1日之前生产的所有现有负资产负债财产,并将投资于2020年1月1日之后的资本收益税减半。

据工党称,这些措施可能在四年内筹集29亿美元,或者在十年内筹集351亿美元。

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PICA主席表示,数据“非常不准确”

但是,澳大利亚房地产投资者委员会主席和Empower Wealth首席执行官兼经纪人Ben Kingsley质疑该政策的成本,认为构成该政策基础的数据不准确。

金斯利在向抵押贷款业务发表讲话时指出,影子掌柜克里斯·鲍文上个月告诉美国广播公司 内部人士 96%的负资产用于现有房屋,而不是新建筑。

鲍文先生当时说:“如果您允许今后进行负资产负债,我们d祖父所有现有投资,但我们d允许它进行新的建设。这意味着,而不是将96%的资金用于现有房屋,而是100%的资金将用于新建筑,”他说,这将“刺激投资”。

但是,金斯利先生认为,这个96%的数字是 完全正确”,并建议该数据来自澳大利亚统计局有关新融资的统计信息,但不包括建筑,计划外和新建造的房地产。该信息的来源尚未确认。

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PICA主席继续指出, 鲍文先生在周三(4月10日)在国家新闻俱乐部(National Press Club)援引格拉顿研究所的观点,认为14%的投资者贷款可能用于新建房屋,因此失败率仍为86%。

鲍恩先生对国家新闻俱乐部说:“任何一个我都不可接受。任何其他政策,我们都不会接受这种失败率。”

Bowen先生表示,BPO做出了“谨慎的假设”,即–如果工党获得权力并推出其负资产负债率政策,则该政策第一年中负资产负债率的投资物业中有22%将是新资产。

据报道,这一假设是基于澳大利亚统计局的数据以及澳大利亚央行和主要银行的数据。

但是,金斯利先生告诉《按揭业务》:“他的意思是,如果我们不能让人们购买新产品,那将促进供应,这将促进就业。但事实是,所有这些都是基于ABS提供的有缺陷的数据。

“在我们的调查中,我们发现ABS不会为投资者报告现有财产或新财产分类。因此,他们假设这是投资者的全部财产,只有部分建筑贷款被归类为投资贷款。因此,他们缺少新建的住房,房屋和土地配套以及计划外的购买。

“那是当我们认为此数据完全不可靠时,不幸的是,国会预算办公室正在使用它们进行建模。因此,如果您输入错误的数据,就不会从中获得任何体面的建模。”他说。

金斯利先生 重点介绍了他通过抵押贷款汇总集团AFG收集的数据,该数据显示,过去12个月中,经纪人写的投资者贷款中约有43%用于新房地产,而57%用于现有房地产。

他补充说,大量正在建造中的公寓(现在正遭受价格下跌的影响)已出售给投资者,并且会产生负面影响(但不会在数据中“显示”)。

因此,金斯利先生建议工党对负资产新房数量的假设“非常不准确”。

他估计负资产负债财产中约有45%至50%将是新财产,而其余一半将是现有财产。

他说:“这是估计的22%的两倍多。”

他告诉抵押贷款业务:“因此,如果是这种情况,那么现在他们对新建筑的假设也将受到质疑,因为它将从目前的50%水平下降(如果估计是在首次建房后的22%水平)年),这将意味着建筑业恶化,工作岗位恶化,这将影响整个经济。”

他补充说,工党的负资产负债政策带来的收入也需要修改,因为“这可能使他们的收入收益为零”。

“为什么他们要冒净额博弈,不仅对投资者而且对自用者冒着经济风险,房地产市场风险?同时还介绍了整个澳大利亚房地产市场上的“新”和“二手”房地产的概念,这在开始时始终是一个有争议的想法。”

金斯利先生补充说,工党的税收政策可能会极大地改变房地产市场,因此其政策必须依赖准确的数据。

他得出结论:“如果输入的数据有误,则模型将完全不可靠。”

因此,金斯利先生现在呼吁BPO发布“所有成本计算和所有假设,以便可以由主题专家进行同行评估,而不是由不具备相关知识的学者进行同行评估。数据的来源形式和数据的可靠性”。

[有关: 工党发布影子预算]

 

ALP的负面负债模型受到质疑
抵押业务

安妮·凯恩(Annie Kane)

Annie Kane是《顾问和抵押业务》的编辑。

除了撰写有关澳大利亚经纪业,抵押贷款市场,金融监管,金融技术和更广泛的借贷景观的文章外,Annie还是Elite Broker和In Focus播客和Adviser Live网络广播的主持人。 

与安妮联系: 此电子邮件地址已受到防止垃圾邮件机器人的保护。您需要启用JavaScript才能查看它。

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