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分析:股权释放的困境

精算师协会在第二次提交给Murray查询的报告中强调了房屋净值抵押产品的关键问题。

尽管缺乏资金是供应方问题的一部分,但该研究所注意到对反向抵押贷款的需求问题,特别是由于家庭养老金资产测试相对于其他资产的处理而引起的例外。它认为这可能是退休人员释放住房财富的障碍。

在过去三年中,反向抵押贷款结算一直处于下降状态。

根据德勤研究,截至2013年12月,澳大利亚仅发行了41,435个反向抵押贷款,总市场规模现在为35.6亿澳元。

这意味着,只有1-2%的退休家庭使用反向抵押贷款。

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德勤(Deloitte)合伙人金融服务机构詹姆斯·希基(James Hickey)表示,对于大多数退休人员而言,至少在可预见的十年内,其三分之二的家庭财富仍将保留在房屋中的资产中。

他说:“对于普通的退休家庭而言,这是他们在退休金和其他资产上的钱的两倍以上。”

那么为什么反向抵押贷款不能吸引退休人员呢?为什么没有更多的经纪人写这些书?

Hickey先生说:“在GFC之前,反向抵押贷款的50%是由抵押经纪人或理财规划师撰写的。”

他说:“自那时以来,大多数抵押贷款都是通过直接分支机构分销渠道来进行的。”

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在GFC之前活跃于市场的非银行贷方,例如Bluestone和ABN Amro,都广泛使用抵押经纪人来分发其产品,而提供反向抵押的银行仍在很大程度上使用其专有的分支网络。

希基说:“自全球金融危机以来,许多非银行贷款人无法支持向反向抵押贷款市场的新贷款。”

他说:“证券化市场基本上冻结了一段时间。” “他们实际上没有能力自己筹集资金向借款人垫支。

“因此,那些非银行放贷人实际上退出了市场,这意味着银行被保留了下来,而分支机构的渠道在最近几年变得更加占主导地位。”

随着成千上万的澳大利亚人退休,以及数十亿澳元的房屋净值投入,金融服务行业应该对人口变化做出反应。

但据SEQUAL前首席执行官凯文·康隆(Kevin Conlon)称,澳大利亚的高级人才被忽视了。

康隆表示:“对于财务顾问而言,认为退休人员已经离开了工作岗位而结束了他们的创收年头,并以某种方式将其视为退出经济体系,这是错误的。” “那是完全错误的。”

康隆先生认为,推动股票释放的动力是绝大多数的高级房主不愿搬离家。

他说:“那是关键。”

“如果他们愿意搬家,缩减规模并远离家人和朋友,那么释放资产可能不是他们的选择。”

可以肯定地说,大多数抵押贷款经纪人都不会对反向抵押贷款抱有很高的热情。

财务顾问也不愿。

澳大利亚高级人对股票发行的需求是一种社会经济的问题,而生产和分销股票发行产品的需求则取决于资金和盈利能力。

在这里,我们的学科交叉了。

康隆先生说:“如果这些产品的获利能力必须有一个非常明确的商业案例,那么我会说,授予这些产品的分销商是不合适的。经纪人和顾问,而不是这些产品的制造商,这是鞋子合脚的情况。”他说,并补充说,商业银行目前制造股票发行产品的尝试“有点失传”。 。

“这确实是杰里米·库珀(Jeremy Cooper)早在多年前的超级审查中就曾发出的呼吁–拥有比商业银行更好的金融机构来制造这些产品。

与库珀一样,康隆表示,制造股票发行产品的不是银行,而是超级基金。

他说:“它们是高收益资产,它们既可以分享房地产价值变动的收益,也可以分享资本化的利息;它们是非常安全的产品,因为它们获得了优于自用物业的一流抵押贷款的担保。”

“因此,它们确实是高质量的资产,具有这些机构所寻找的使用寿命。”

在其年度 反向抵押报告据德勤(Deloitte)估计,超过65亿澳元的房屋净值由65岁以上的澳大利亚人持有,并且可以利用。

希奇说:“银行,保险公司和养老基金最适合于更好地接受,了解和教育澳大利亚人选择股票发行产品。”

他说:“这些团体寻求帮助65岁及65岁以上的客户渡过寿命和收入可持续性的双重挑战,以度过他们的退休生活。”

“将他们最重要的资产-他们的家-带入这种讨论中,必须符合所有人的最大利益。”

 

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