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有违约风险的投资者贷款

穆迪投资者服务公司(Moody's Investors Service)警告说,在创纪录的低租金收益率和降低投资物业服务能力的同时,加息将使投资者的抵押贷款有违约的风险。

穆迪在本周发表的研究报告中说,澳大利亚两个最大城市悉尼和墨尔本的房屋租金收益率已降至历史最低水平。

报告称:“结果,为住房投资提供服务的净成本(投资贷款成本减去租金收入)相对于家庭收入有所增加,使投资物业的负担能力下降。”

该报告强调,低租金收益加上可负担性的下降“增加了澳大利亚住宅物业投资者的风险和违约概率,因此增加了由住宅投资物业贷款支持的澳大利亚RMBS的风险和违约概率。”

报告称,维修物业的可承受性目前处于有记录以来的最差水平。

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“住宅投资物业的可负担性-定义为服务于住宅物业投资的净成本占家庭净收入的百分比-处于悉尼房屋和墨尔本房屋及公寓投资的有史以来最差水平,也是最差的水平。投资悉尼公寓需要10年。”

穆迪计算得出,悉尼房屋的投资者需要其家庭净收入的39.6%来为其投资物业提供服务,而墨尔本房屋的投资者则需要26.5%,两者均创历史新高。

报告称:“服务性投资物业的可负担性的恶化使住宅物业投资者更容易受到收入损失,利率上升,空置率或租金下降等风险的影响。”

“如果投资者蒙受收入损失,则维修其投资物业的较高成本将减少他们可能以更快的速度获得的任何储蓄,从而使投资者拥有更少的时间和灵活性来追回资金,因此增加了他们违约的可能性。贷款。”

在市场准备为进一步的非周期加息做准备之际发出警告,这将给抵押贷款服务业者带来更大的压力。昆士兰银行将在周五提高其浮动利率,许多人预测会有更多的银行跟进。 

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穆迪表示:“利率,空置率或租金收入的任何增加,都会使投资物业的负担能力下降,并增加投资者拖欠抵押贷款的可能性。”

该报告称,如果抵押贷款利率从目前的5.95%增至7%(过去10年的平均值),那么悉尼和墨尔本的平均住宅物业投资的净服务成本将增加约每年5,000美元,约占家庭净收入的5%。

报告说:“三年前同样的利率上涨只会导致净服务成本增加3500美元。”

“为投资物业提供服务的可负担性下降也降低了投资者在再融资或重组抵押贷款条款方面的灵活性,使他们在遇到困难时拥有更少的选择权,从而增加了违约的可能性。”

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